O que você vai encontrar
No verão as mensagens mudam de assunto. Sai o aquecedor, entra o ar-condicionado: “está pingando na parede”, “não gela mais”, “o técnico disse que precisa de gás”. Quase todas terminam na mesma pergunta: quem paga? A resposta depende de uma coisa que pouca gente faz no ritmo que o fabricante pede, que é a limpeza.
Os cinco defeitos mais comuns têm a mesma origem
Pingando dentro de casa. A Samsung diz que “a maioria dos vazamentos” vem de mangueira de dreno entupida, dobrada ou mal inclinada. O dreno entope com a sujeira que o filtro deixou passar.
Cheiro ruim ao ligar. Fungo e bactéria na serpentina e no filtro. Se o cheiro não passa depois de lavar o filtro, é hora da higienização.
Gela pouco. Filtro sujo, condensadora (a parte de fora) suja ou tapada por um vaso, uma lona, uma parede nova.
Gelo na unidade interna. Falta de fluxo de ar, geralmente filtro. Quando não é filtro, é falta de gás, e aí entra o vazamento.
Desliga sozinho. Timer esquecido, filtro sujo, superaquecimento da condensadora, oscilação de energia.
Nenhum desses é defeito do aparelho. São consequência de uso, e cabem a quem usa.
O que a lei e o contrato dizem
A Lei do Inquilinato pede que o inquilino trate o imóvel “com o mesmo cuidado como se fosse seu” (art. 23, II) e o devolva como recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Nossos contratos detalham na Cláusula 5ª: uso normal e manutenção preventiva são do inquilino; fim de vida útil, estrutura e defeito anterior à locação são do proprietário.
Uma dúvida frequente: existe lei obrigando manutenção de ar-condicionado em casa? Não. A lei do PMOC (Lei 13.589/2018) vale para prédios de uso público e coletivo, e a própria ABRAVA, associação do setor, confirma que o residencial não se enquadra. Em casa e apartamento, quem manda é o contrato e o manual do aparelho.
“É só colocar gás”
É a frase que mais custa dinheiro. O gás do ar-condicionado circula num circuito fechado e não se consome. Se falta, escapou por algum lugar. Recarregar sem achar o furo é pagar de novo daqui a alguns meses.
O laudo precisa dizer onde está o vazamento e por quê. Conexão ou cano corroídos pelo tempo são do proprietário. Cano furado numa obra do inquilino ou unidade externa danificada são de quem causou.
Compressor e placa: a limpeza decide
São as peças caras e podem falhar por três motivos: idade, falta de limpeza ou pico de energia. Um split bem cuidado dura de 10 a 15 anos. Sem limpeza, o compressor trabalha forçado e dura bem menos. Quando o técnico abre um aparelho com a serpentina tomada de sujeira, o laudo não vai dizer que foi desgaste natural.
Pico de energia ou raio é outro caminho: quem pede ressarcimento à distribuidora é o titular da conta de luz. Em tempestade, a Midea orienta desligar o aparelho no disjuntor.
E guarde as notas. A nota da última higienização é o documento que separa “morreu de velho” de “morreu por descuido”.
Se você é proprietário
Ar-condicionado que vem com o imóvel entra no preço do aluguel e cria obrigação. Em 2025, o TJRS julgou o caso de uma locadora que não fez a manutenção do ar-condicionado, tratado na decisão como peça essencial e incluída no preço do aluguel, e não resolveu mesmo depois de notificada: o inquilino pôde sair sem multa. Quando o laudo aponta causa sua, resolver rápido é mais barato do que discutir.
E se o aparelho tem mais de dez anos, a troca planejada entre um inquilino e outro sai mais em conta do que a troca de emergência em janeiro.
O passo a passo, com a tabela de defeitos, está na Central de Ajuda: Ar-condicionado pingando, sem gelar ou com erro: quem paga o conserto?
Dúvidas, fale com a gente pelo WhatsApp (51) 3177-9006 ou pelo e-mail aluguel@felippealfredo.com.
Fontes: Lei 8.245/91, art. 23 (planalto.gov.br); Lei 13.589/2018, art. 1º; ABRAVA, “PMOC: perguntas e respostas”; manuais e páginas de suporte LG, Samsung, Midea/Springer e Electrolux, consultados em setembro de 2026; TJRS, 15ª Câmara Cível, Apelação 5016844-72.2023.8.21.0001, julgada em 26/02/2025. Vida útil: referências de distribuidores do setor. Fotos: Unsplash e Pexels.
